購房(fáng)人(rén)從商品房(fáng)開(kāi)發企業處取得(de)房(fáng)屋後，在尚未辦理(lǐ)産權證書(shū)之前，将所購房(fáng)屋出租，此時(shí)簽訂的《房(fáng)屋租賃合同》是否合法有(yǒu)效？一旦發生(shēng)糾紛，承租人(rén)的權利能否得(de)到保障？
未辦産權過戶簽訂租賃合同
劉某與某商品房(fáng)開(kāi)發企業簽訂《商品房(fáng)買賣合同》，并支付了700餘萬元購房(fáng)款，剩餘690萬元購房(fáng)款也在銀行(xíng)辦理(lǐ)按揭後，由銀行(xíng)支付給某商品房(fáng)開(kāi)發企業。此後，某商品房(fáng)開(kāi)發企業将房(fáng)屋交付給劉某占有(yǒu)并使用。
劉某取得(de)房(fáng)屋後，在尚未辦理(lǐ)産權證書(shū)時(shí)即與王某簽訂了《房(fáng)屋租賃合同》，将房(fáng)屋出租給王某用于經營茶餐廳。《房(fáng)屋租賃合同》約定房(fáng)屋租期為(wèi)15年，租金由王某一次性向劉某付清，劉某放棄房(fáng)屋內(nèi)裝飾裝修及所有(yǒu)物品的所有(yǒu)權，伴随房(fáng)屋一并贈與王某。
此後一段時(shí)間(jiān)，劉某一直按期向銀行(xíng)償還(hái)按揭貸款，但(dàn)始終沒有(yǒu)辦理(lǐ)房(fáng)屋産權過戶登記手續。直到4年後，劉某因資金困難，無法繼續向銀行(xíng)償還(hái)按揭貸款。後經法院判決，劉某與某商品房(fáng)開(kāi)發企業簽訂的《商品房(fáng)買賣合同》解除，涉案房(fáng)屋産權仍為(wèi)某商品房(fáng)開(kāi)發企業所有(yǒu)。
某商品房(fáng)開(kāi)發企業認為(wèi)，劉某一直未真正獲得(de)房(fáng)屋産權，其與王某所簽訂的《房(fáng)屋租賃合同》無效。因此，某商品房(fáng)開(kāi)發企業将王某訴至法院，要求王某停止占有(yǒu)房(fáng)屋，配合劉某将房(fáng)屋移交給某商品房(fáng)開(kāi)發企業占有(yǒu)使用。
一審法院經審理(lǐ)認為(wèi)，劉某與王某簽訂的《房(fáng)屋租賃合同》有(yǒu)效，王某在約定的承租期限內(nèi)合法享有(yǒu)涉案房(fáng)屋的使用權。此案件适用于《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行(xíng)異議和(hé)複議案件若幹問題的規定》第三十一條第一款規定的，通(tōng)過買賣将原物權轉移登記至買受人(rén)後，買受人(rén)不得(de)請(qǐng)求承租人(rén)移交占有(yǒu)不動産的情形。因此，一審法院判定，王某繼續占有(yǒu)涉案房(fáng)屋，由劉某将收取的租賃費返還(hái)某商品房(fáng)開(kāi)發企業。
存在權屬争議 是否移交占有(yǒu)
某商品房(fáng)開(kāi)發企業認為(wèi)一審判決認定的基本事實缺乏事實依據，适用法律有(yǒu)誤，提起上(shàng)訴。
某商品房(fáng)開(kāi)發企業認為(wèi)，劉某雖然與其簽訂了《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議，但(dàn)雙方一直未辦理(lǐ)房(fáng)屋産權過戶登記，且《商品房(fáng)買賣合同》已被法院生(shēng)效判決判令解除。因此，某商品房(fáng)開(kāi)發企業作(zuò)為(wèi)涉案房(fáng)屋原始所有(yǒu)權人(rén)始終享有(yǒu)房(fáng)屋的物權，該物權從未發生(shēng)變動。因此，本案并不适用“買賣不破租賃”的原則，而應當适用《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行(xíng)異議和(hé)複議案件若幹問題的規定》第二十七條的規定，認定王某與劉某之間(jiān)的債權不能對抗某商品房(fáng)開(kāi)發企業享有(yǒu)的物權。
另外，某房(fáng)地産開(kāi)發企業指出，王某租賃涉案房(fáng)屋時(shí)未盡合理(lǐ)注意義務，應當承擔因其自身過錯造成的不利後果。
王某與劉某簽訂《房(fáng)屋租賃合同》時(shí)，知道(dào)劉某未取得(de)涉案房(fáng)屋的産權證書(shū)、未付清購房(fáng)款，其應當預見到該房(fáng)屋可(kě)能存在權屬争議。在此種情況下，王某仍與劉某簽訂長期租賃合同，并一次性付清15年租金，其行(xíng)為(wèi)具有(yǒu)法律上(shàng)的可(kě)責難性。
“買賣不破租賃” 承租人(rén)繼續使用
二審法院認為(wèi)，案件的關鍵問題是王某能否依據其與劉某簽訂的《房(fáng)屋租賃合同》阻止在租賃期內(nèi)向某商品房(fáng)開(kāi)發企業移交占有(yǒu)涉案房(fáng)屋。
二審法院首先審查了王某與劉某簽訂的《房(fáng)屋租賃合同》的真實性與合法性問題。二審法院經審查發現，此前已有(yǒu)法院生(shēng)效判決認定王某與劉某形成了租賃合同法律關系。
二審法院分析認為(wèi)，從當事人(rén)簽訂《房(fáng)屋租賃合同》的時(shí)間(jiān)落款來(lái)看，當時(shí)劉某尚未出現因資金困難逾期向銀行(xíng)償還(hái)按揭貸款的情況；從合同簽訂的背景來(lái)看，考慮租賃市場(chǎng)價格上(shàng)漲因素，雙方簽訂長期租賃合同具有(yǒu)合理(lǐ)性；從租金給付情況來(lái)看，王某有(yǒu)充分證據證明(míng)已經分多(duō)次将租金全額支付給劉某。因此，二審法院認定，現有(yǒu)證據無法認定《房(fáng)屋租賃合同》存在無效或可(kě)撤銷的情形，《房(fáng)屋租賃合同》應視(shì)為(wèi)合法有(yǒu)效。
關于王某能否在租賃期內(nèi)阻止向某商品房(fáng)開(kāi)發企業移交占有(yǒu)涉案房(fáng)屋的問題，二審法院認為(wèi)，行(xíng)為(wèi)時(shí)有(yǒu)效的《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間(jiān)發生(shēng)所有(yǒu)權變動的，不影(yǐng)響租賃合同的效力。該規定是為(wèi)保護承租人(rén)在租賃期間(jiān)內(nèi)，順利、安全地對租賃物使用而作(zuò)出的，即使租賃物的所有(yǒu)權人(rén)不再是租賃合同中的出租人(rén)，或者出租人(rén)在租賃物上(shàng)設定了抵押等擔保物權，也并不會(huì)造成租賃合同終止，承租人(rén)仍然可(kě)以繼續租賃，目的是維護租賃關系的穩定性，即“買賣不破租賃”原則。
根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行(xíng)異議和(hé)複議案件若幹問題的規定》第三十一條第一款“承租人(rén)請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人(rén)移交占有(yǒu)被執行(xíng)的不動産，在人(rén)民法院查封之前已簽訂合法有(yǒu)效的書(shū)面租賃合同并占有(yǒu)使用該不動産的，人(rén)民法院應予支持”的規定，在執行(xíng)程序中同樣适用“買賣不破租賃”原則。
案件中，劉某與某商品房(fáng)開(kāi)發企業簽訂《商品房(fáng)買賣合同》。《商品房(fáng)買賣合同》簽訂後，某商品房(fáng)開(kāi)發企業亦将案涉房(fáng)屋交付劉某占有(yǒu)使用。根據以上(shàng)事實，一審法院結合“買賣不破租賃”的本意和(hé)公平原則，認定某商品房(fáng)開(kāi)發企業已将涉案房(fáng)屋的占有(yǒu)、使用權轉移給了劉某，劉某的出租行(xíng)為(wèi)實質上(shàng)是向王某讓渡其從某商品房(fáng)開(kāi)發企業所取得(de)的房(fáng)屋占有(yǒu)、使用權并無不當。
根據法律規定，王某不能阻止涉案房(fáng)屋的過戶轉讓，可(kě)以阻止在租賃期內(nèi)向某商品房(fáng)開(kāi)發企業轉移占有(yǒu)。
最終，二審法院認定一審判決認定的基本事實清楚、适用法律無誤，駁回某商品房(fáng)開(kāi)發企業的再審申請(qǐng)。
不違反法律法規 租賃權受法律保護
對于此類案件，律師(shī)認為(wèi)，考慮當前我國房(fáng)地産領域實行(xíng)“預售＋按揭”的購房(fáng)模式，購房(fáng)人(rén)往往要間(jiān)隔相當長的時(shí)間(jiān)才能通(tōng)過辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記手續成為(wèi)法律意義上(shàng)的所有(yǒu)權人(rén)的現實情況，購房(fáng)人(rén)從房(fáng)地産開(kāi)發企業處取得(de)房(fáng)屋後未辦理(lǐ)産權證書(shū)與他人(rén)訂立《房(fáng)屋租賃合同》進行(xíng)出租的行(xíng)為(wèi)，實質上(shàng)是向承租人(rén)讓渡其從房(fáng)地産開(kāi)發企業所取得(de)的房(fáng)屋占有(yǒu)、使用權，在出租人(rén)合法擁有(yǒu)房(fáng)産使用權期間(jiān)發生(shēng)的租賃關系，且該租賃關系不違反法律法規的情況下，不應因後來(lái)發生(shēng)的物權變動、合同解除等事實而否定或影(yǐng)響已合法建立的租賃權。
