房(fáng)地産開(kāi)發企業拖欠工程款，施工方在催討(tǎo)工程款無果的情況下，通(tōng)常會(huì)選擇接受以較低(dī)的價格購買該房(fáng)地産開(kāi)發企業的樓盤，用以沖抵工程款。這種情況下，如果房(fáng)地産開(kāi)發企業遇到債務糾紛，法院能否執行(xíng)用以沖抵工程款的房(fáng)屋？購買“工抵房(fáng)”的施工方的權益能否得(de)到保障？
沖抵工程款購得(de)房(fáng)屋面臨法院強制(zhì)執行(xíng)
某房(fáng)地産開(kāi)發企業開(kāi)發建設商品房(fáng)項目，某工程公司為(wèi)該項目土建、水(shuǐ)電(diàn)安裝工程的施工方。因某房(fáng)地産開(kāi)發企業拖欠工程款近700萬元，雙方經協商後簽訂《協議書(shū)》，約定某房(fáng)地産開(kāi)發企業将該項目中15套房(fáng)屋作(zuò)價733萬元抵償拖欠的工程款，房(fáng)屋價款超出拖欠工程價款的部分，由某工程公司支付給某房(fáng)地産開(kāi)發企業。協議明(míng)确，某工程公司可(kě)以将抵償的房(fáng)屋出售，某房(fáng)地産開(kāi)發企業将配合購房(fáng)人(rén)辦理(lǐ)權屬證書(shū)。同時(shí)，《協議書(shū)》的附表中明(míng)确了15套房(fáng)屋的房(fáng)号、面積和(hé)價格等具體(tǐ)細節。
《協議書(shū)》簽訂後，某房(fáng)地産開(kāi)發企業将用于抵付工程款的15套房(fáng)屋的鑰匙交給了某工程公司。雙方同時(shí)簽訂了《商品房(fáng)買賣合同》，合同中約定某工程公司購買《協議書(shū)》附表中約定的15套房(fáng)屋，房(fáng)屋價款與《協議書(shū)》附表中的約定一緻。某房(fáng)地産開(kāi)發企業根據《商品房(fáng)買賣合同》開(kāi)具了銷售不動産統一發票(piào)。
後來(lái)，因借款合同糾紛，某投資公司将某房(fáng)地産開(kāi)發企業訴至法院，案件審理(lǐ)過程中，某投資公司申請(qǐng)訴訟财産保全，法院作(zuò)出裁定，對某房(fáng)地産開(kāi)發企業所持有(yǒu)的包括上(shàng)述15套房(fáng)屋在內(nèi)的房(fáng)産、股權等财産予以查封。對于法院的這一裁定，某工程公司提出執行(xíng)異議，要求終止對于上(shàng)述15套房(fáng)屋的執行(xíng)。
是否屬于普通(tōng)債權範圍 能否适用民事強制(zhì)執行(xíng)
一審法院指出，民事強制(zhì)執行(xíng)中應對無過錯買受人(rén)的物權期待權進行(xíng)保護，通(tōng)過賦予其優于普通(tōng)債權的權利層級保護方式給予優先保護。也就是說，在同是債權的情況下，購房(fáng)人(rén)的債權因為(wèi)是先履行(xíng)的債權而應當得(de)到優先保護。無過錯的買受人(rén)對物權的期待權應當特殊保護。
根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行(xíng)異議和(hé)複議案件若幹問題的規定》，金錢(qián)債權執行(xíng)中，買受人(rén)對登記在被執行(xíng)人(rén)名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行(xíng)的，人(rén)民法院應予支持：第一，在人(rén)民法院查封之前已簽訂合法有(yǒu)效的書(shū)面買賣合同；第二，在人(rén)民法院查封之前已合法占有(yǒu)該不動産；第三，已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人(rén)民法院的要求交付執行(xíng)；第四，非因買受人(rén)自身原因未辦理(lǐ)過戶登記。
一審法院審理(lǐ)認為(wèi)，某工程公司與某房(fáng)地産開(kāi)發企業因為(wèi)之前存在建築工程施工合同關系，且某房(fáng)地産開(kāi)發企業拖欠工程款未支付，雙方通(tōng)過協商一緻采用以物抵債的方式消滅拖欠工程款的合同之債，由此訂立《商品房(fáng)買賣合同》，并按照合同約定的價款以金錢(qián)債權抵償合同價款，可(kě)以作(zuò)為(wèi)履行(xíng)付款義務的一種方式，不違反法律規定，也不影(yǐng)響國家(jiā)、集體(tǐ)和(hé)他人(rén)的合法權益，法律上(shàng)應予以認可(kě)。《商品房(fáng)買賣合同》作(zuò)為(wèi)依法成立的合同，對雙方均發生(shēng)約束力，雙方隻需按照合同約定履行(xíng)則可(kě)以最終完成以物抵債的約定并實現物權變動。
但(dàn)是，某工程公司在《商品房(fáng)買賣合同》成立後，并未主動行(xíng)使合同權利和(hé)履行(xíng)買受人(rén)的義務，說明(míng)某工程公司最根本的目的是處置約定的抵償房(fáng)屋以實現債權，其本意并非購買房(fáng)屋。因此，一審法院認定，某工程公司對于房(fáng)屋的合同權利是真實的，但(dàn)因自身的原因造成權利的不完整，不足以排除人(rén)民法院強制(zhì)執行(xíng)。
實為(wèi)建設工程價款 優于抵押權和(hé)債權
某工程公司提起上(shàng)訴，主張建設工程價款優先受償權。某工程公司稱，案件涉及的15套房(fáng)屋為(wèi)某房(fáng)地産開(kāi)發企業用于抵償拖欠的工程款，應該适用于建設工程價款享有(yǒu)優先受償權的規定，而建設工程價款優先受償權應該優先于抵押權和(hé)其他債權。
二審法院認為(wèi)，根據當事人(rén)行(xíng)為(wèi)時(shí)有(yǒu)效的《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第二百八十六條規定，在發包人(rén)逾期不支付工程價款的情形下，承包人(rén)既可(kě)以通(tōng)過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優先受償，也可(kě)以通(tōng)過與發包人(rén)協商的方式将建設工程折價抵償。《最高(gāo)人(rén)民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》也認為(wèi)：建築工程的承包人(rén)的優先受償權優于抵押權和(hé)其他債權。
某工程公司承建了某房(fáng)地産開(kāi)發企業開(kāi)發的商品房(fáng)項目的土建、水(shuǐ)電(diàn)安裝工程，某房(fáng)地産開(kāi)發企業欠付某工程公司該工程項目的工程款，雙方簽訂《協議書(shū)》，約定以案件涉及的15套房(fáng)屋作(zuò)價抵償欠付的工程款，後某工程公司與某房(fáng)地産開(kāi)發企業就案件涉及房(fáng)屋簽訂《商品房(fáng)買賣合同》，某工程公司以沖抵工程款的方式購買案件涉及房(fáng)屋，其實質是通(tōng)過協商折價抵償實現某工程公司就案件涉及房(fáng)屋所享有(yǒu)的建設工程價款優先受償權。
二審法院裁定，某投資公司對某房(fáng)地産開(kāi)發企業享有(yǒu)的是普通(tōng)借貸債權，而某工程公司作(zuò)為(wèi)工程項目的承包人(rén)對案件涉及房(fáng)屋享有(yǒu)建設工程價款優先受償權，應優先于某投資公司的普通(tōng)債權得(de)到受償。案件涉及房(fáng)屋系工程款債權的物化載體(tǐ)，此案件不适用《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行(xíng)異議和(hé)複議案件若幹問題的規定》，某工程公司就案件涉及房(fáng)屋享有(yǒu)的權利足以排除人(rén)民法院的強制(zhì)執行(xíng)。
